Cada año ayudo a familias que se mudan al centro de Florida desde otro estado, y a compradores de Latinoamérica y Europa que quieren una casa o una inversión en el área de Orlando. Muchos compran sin estar aquí durante casi todo el proceso. Así funciona, paso a paso.
1. Define qué vas a comprar y para qué
Empieza por el propósito, porque cambia el financiamiento, la zona y hasta el tipo de propiedad:
- Una casa para vivir. Lo más importante serán las escuelas, la distancia al trabajo y el valor a largo plazo. Si será tu residencia principal, podrías calificar para la exención homestead de Florida.
- Una casa de vacaciones. Importan la cercanía a los parques, el acceso al aeropuerto y las reglas de la HOA.
- Una inversión para alquilar a largo plazo. Aquí mandan los números: renta, impuestos, seguro, cuotas de HOA y costo de administración.
Las reglas de alquiler a corto plazo cambian según la ciudad, el condado y la comunidad. Muchas HOA del área de Orlando no permiten alquileres por debajo de cierto plazo, así que confirma las reglas antes de elegir la propiedad, no después.
2. Prepara el financiamiento antes de buscar
En el centro de Florida los vendedores toman más en serio las ofertas que llegan con una carta de preaprobación o prueba de fondos.
- Residentes de EE. UU. que vienen de otro estado pueden usar préstamos convencionales, FHA o VA como cualquier comprador local.
- Extranjeros pueden obtener hipoteca con prestamistas que ofrecen programas para extranjeros (foreign national loans). Suelen pedir un pago inicial más alto que los préstamos regulares, además de estados de cuenta, prueba de ingresos y pasaporte vigente. No siempre se requiere historial de crédito en EE. UU.
- Compradores en efectivo necesitan prueba de fondos, y el dinero enviado desde el exterior debe llegar bastante antes del cierre. Las transferencias internacionales pueden tardar varios días.
3. Revisa la ley de Florida para compradores extranjeros
En 2023 Florida aprobó una ley, conocida como SB 264, que restringe compras de bienes raíces de ciertas personas y empresas vinculadas a "países de preocupación": China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela y Siria. Afecta principalmente a compradores domiciliados en esos países que no son ciudadanos ni residentes permanentes de EE. UU., con reglas más estrictas para compradores de China. En el cierre, el comprador firma una declaración jurada confirmando que cumple con la ley.
Si esto podría aplicarte, habla con un abogado de bienes raíces de Florida antes de hacer una oferta. Trabajo con abogados que manejan estos casos con frecuencia y te puedo conectar.
4. Recorre casas por video y reduce la lista
Cuando mis clientes no pueden estar aquí, recorro cada casa en una videollamada en vivo. Les muestro lo que las fotos no enseñan, como el ruido, las construcciones cercanas, el estado del techo y la vista desde las ventanas. Con una lista corta, muchas veces basta un viaje de dos o tres días para decidir.
5. Haz la oferta y luego inspecciona
En Florida los contratos normalmente incluyen un período de inspección. Úsalo. Para casas del centro de Florida recomiendo:
- Una inspección general de la casa.
- Una inspección de cuatro puntos y una inspección de mitigación de viento. Las aseguradoras suelen pedir la primera en casas más antiguas, y la segunda puede bajar el costo del seguro.
- Una inspección de termitas (WDO).
6. Consigue el seguro temprano
El seguro de vivienda en Florida es una parte real del costo mensual, y la edad del techo puede decidir si una compañía asegura la casa o no. Pide cotizaciones durante el período de inspección, no la semana antes del cierre. Si la casa está en zona de inundación, el prestamista exigirá seguro contra inundaciones.
7. Cierra desde donde estés
En Florida el cierre lo maneja una compañía de título. Si no puedes viajar, normalmente puedes firmar a distancia con notarización en línea, o por correo con documentos notariados donde vives. Desde el exterior quizás necesites apostilla o un notario del consulado de EE. UU. Planifícalo con la compañía de título al menos dos semanas antes.
8. Después de comprar
- Impuestos a la propiedad: si la casa será tu residencia permanente, solicita la exención homestead con el tasador de propiedades de tu condado. Mira mi guía de la exención homestead.
- Si la alquilas: los ingresos por alquiler de una propiedad en EE. UU. generalmente deben declararse al IRS, también por dueños extranjeros. Un contador te dirá qué aplica en tu caso.
- Si vendes más adelante: cuando un extranjero vende una propiedad en EE. UU., el comprador normalmente debe retener parte del precio para el IRS, según una ley llamada FIRPTA. Saberlo desde el inicio evita sorpresas.
Comprar a distancia es muy posible con el equipo correcto. Te acompaño en español o inglés, por video, WhatsApp y teléfono, desde la primera conversación hasta el día que recibes las llaves.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar casa en Florida?
Sí. Los extranjeros pueden comprar casa en Florida, en efectivo o con una hipoteca para extranjeros. Una ley de Florida de 2023 (SB 264) restringe compras de ciertos compradores domiciliados en China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela o Siria que no son ciudadanos ni residentes permanentes de EE. UU., así que esos compradores deben consultar primero con un abogado de Florida.
¿Necesito estar en Orlando para comprar una casa?
No. Puedes ver casas por video en vivo, firmar el contrato electrónicamente y cerrar a distancia con notarización en línea o por correo, coordinado con la compañía de título.
¿Cuánto pago inicial necesita un extranjero?
Los programas para extranjeros normalmente piden un pago inicial más alto que los préstamos regulares de EE. UU. El monto exacto depende del prestamista y la propiedad, así que conviene cotizar con prestamistas especializados.
¿Qué zonas cerca de Orlando prefieren quienes se mudan desde el exterior?
Depende del objetivo. Lake Nona, Windermere y Winter Garden son populares entre familias; Kissimmee y Davenport entre quienes buscan casa de vacaciones; y Kissimmee, St. Cloud y Lakeland suelen ofrecer más espacio por el precio.
¿Tienes una pregunta sobre tu caso?
Te respondo personalmente, en español o inglés, normalmente el mismo día.
Fuentes
Esta guía es información general, no asesoría legal ni fiscal. Las leyes y cifras cambian; confirma los detalles de tu caso con un profesional.