Una de las primeras preguntas que me hacen los compradores, sobre todo los que compran desde otro país o desde otro estado, es muy concreta: ¿cuánto dinero necesito para el cierre? El pago inicial es solo una parte. En Florida el comprador también paga una serie de gastos, impuestos y pagos anticipados que llamamos costos de cierre. Te explico qué son, quién suele pagar cada uno y cómo evitar sorpresas.
Primero, el contrato
En Florida no hay una sola regla que diga quién paga qué. Una parte viene de la ley estatal, otra de la costumbre local y la mayor parte del contrato de compraventa que firmas. Casi todo se puede negociar. El vendedor puede aceptar pagar parte de tus costos, y en algunos momentos del mercado es una petición normal. Así que toma esta guía como el patrón habitual. La última palabra la tiene tu contrato.
Gastos del préstamo hipotecario
Si vas a financiar, el grupo más grande de costos está ligado al préstamo. Cada prestamista los cobra distinto, por eso conviene comparar ofertas.
- Comisiones del prestamista. Originación, suscripción (underwriting) y procesamiento. Algunos las agrupan y otros las detallan una por una.
- Puntos de descuento. Son opcionales. Pagas dinero al inicio para bajar la tasa de interés. Vale la pena o no según cuánto tiempo pienses mantener el préstamo.
- Avalúo (appraisal). Lo pide el banco para confirmar que la casa vale lo que estás pagando. Normalmente lo pagas tú, muchas veces antes del cierre.
- Reporte de crédito y determinación de zona de inundación. Montos pequeños, pero aparecen en todos los estimados.
Impuestos de Florida sobre la hipoteca
Florida cobra dos impuestos cuando se registra una hipoteca nueva, y por costumbre los paga el comprador:
- Documentary stamp tax sobre el pagaré: $0.35 por cada $100 del monto del préstamo.
- Impuesto intangible no recurrente sobre la hipoteca: 2 milésimas, es decir, el 0.2% del monto del préstamo.
Solo aplican si tomas un préstamo. Si pagas de contado, no los debes. También existe un documentary stamp tax sobre la escritura (el deed), de $0.70 por cada $100 del precio en la mayoría de los condados. En una venta típica en la Florida Central lo paga el vendedor, pero revisa tu contrato, porque se puede pactar distinto.
Seguro de título y la compañía de cierre
En Florida el cierre lo maneja una compañía de título o un abogado de bienes raíces. Revisan los registros públicos, cancelan gravámenes antiguos, preparan el estado de cierre y registran los documentos en el condado.
- Póliza de título del prestamista. Si tienes hipoteca, el banco la exige y la paga el comprador.
- Póliza de título del propietario. Te protege a ti como dueño frente a problemas de título anteriores a tu compra. En buena parte de la Florida Central la costumbre es que la pague el vendedor y que él elija la compañía de título. En Miami-Dade y otros condados es común que la pague el comprador. Otra vez, lo decide el contrato.
- Cargos de cierre. Lo que cobra la compañía de título por manejar el expediente. Varían de una compañía a otra.
- Tasas de registro. El condado cobra por registrar la escritura y la hipoteca. Son montos modestos comparados con lo demás.
Las primas del seguro de título en Florida las fija el estado, así que la prima en sí cambia poco entre compañías. Los demás cargos sí cambian, y es razonable pedir una cotización detallada.
Pagos anticipados y reservas (escrow)
Esta es la parte que más sorprende, porque en realidad no es un gasto extra. Es dinero que se aparta para costos que igual ibas a pagar.
- Seguro de vivienda. El banco normalmente exige que el primer año de prima esté pagado al cierre o antes. En Florida puede ser un monto importante, y la edad del techo influye en el precio y en si una aseguradora acepta la casa. Pide cotizaciones durante el período de inspección.
- Seguro de inundación. El banco lo exige si la casa está en una zona de alto riesgo. Vale la pena considerarlo aunque no sea obligatorio.
- Reserva de impuestos. Si tu préstamo tiene cuenta escrow, el banco cobra algunos meses de impuestos por adelantado para que alcance cuando llegue la factura.
- Intereses anticipados. Los intereses desde el día del cierre hasta el final de ese mes.
Los impuestos a la propiedad también se prorratean. En Florida se pagan al final del año, por el año vencido, así que normalmente el vendedor te da un crédito por la parte del año en que la casa fue suya.
Inspecciones y levantamiento
Estas se pagan antes del cierre, directamente al inspector. Son tu decisión y tu costo:
- Inspección general de la casa.
- Inspecciones de cuatro puntos y de mitigación de viento, que las aseguradoras suelen pedir en casas con más años. Un buen reporte de mitigación de viento puede bajar tu prima.
- Inspección de termitas (WDO).
- Un levantamiento topográfico (survey), que algunos bancos y compañías de título exigen y que yo recomiendo en casas unifamiliares.
HOA y costos de la comunidad
Muchas casas en el área de Orlando pertenecen a una asociación de propietarios (HOA), y algunas además están dentro de un CDD (Community Development District). En el cierre puedes ver:
- Certificado de estoppel. Una carta de la asociación que confirma lo que debe el vendedor. La ley de Florida pone un tope a lo que pueden cobrar por él. Quién lo paga depende del contrato.
- Contribución de capital o cargo de transferencia. Algunas comunidades cobran un monto único a los nuevos dueños. Está en los documentos del HOA, así que pídelos temprano.
- Cuotas prorrateadas. Tu parte del período actual del HOA.
Las cuotas del CDD normalmente aparecen en la factura de impuestos a la propiedad, no como un cargo aparte en el cierre. Pregunta por ellas antes de hacer una oferta, porque cambian tu costo anual.
Cómo conocer tu número real desde temprano
Las reglas federales te ayudan. Cuando solicitas una hipoteca, el prestamista debe enviarte un Loan Estimate dentro de los tres días hábiles siguientes. Y antes de firmar debes recibir el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre. Ponlos lado a lado y pregunta por cualquier línea que haya cambiado.
Algunos consejos prácticos que les doy a mis clientes:
- Pide al prestamista un estimado con la propiedad real, sus impuestos y su cotización de seguro, no con un ejemplo genérico.
- Si compras desde el exterior, envía los fondos con tiempo. Una transferencia internacional puede tardar varios días, y la compañía de título no cierra con fondos que no han llegado.
- Nunca envíes dinero solo porque lo pide un correo. Llama a la compañía de título a un número que ya conozcas y confirma las instrucciones. El fraude con transferencias en bienes raíces existe.
- Pregunta si tiene sentido pedir al vendedor un crédito para tus costos de cierre. Tu prestamista te dirá el máximo que permite tu préstamo.
Si todavía estás preparando tu financiamiento, en mi guía para prepararte para la aprobación hipotecaria te cuento qué documentos piden los bancos.
Esta guía es información general, no asesoría legal ni tributaria. Tu prestamista y la compañía de título te darán las cifras exactas de tu compra. Si quieres que revisemos juntos un estimado o que hagamos los números de una casa que te gusta, escríbeme por WhatsApp al (407) 773-9991 o agenda una consulta gratuita. Te atiendo en español o en inglés.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los costos de cierre en Florida, el comprador o el vendedor?
Ambos. El comprador suele pagar los gastos del préstamo, los impuestos de la hipoteca, la póliza de título del prestamista y los pagos anticipados como seguro y reservas de impuestos. El vendedor suele pagar el documentary stamp tax de la escritura y sus propios gastos. En buena parte de la Florida Central también paga la póliza de título del propietario. Lo decide el contrato y casi todo se puede negociar.
¿Si compro de contado pago menos costos de cierre?
Sí. Quien compra de contado no paga gastos del prestamista, ni el documentary stamp tax sobre el pagaré, ni el impuesto intangible sobre la hipoteca. Sí paga los cargos de título y de cierre, las tasas de registro y los cargos del HOA que el contrato le asigne.
¿Qué impuestos paga el comprador sobre una hipoteca en Florida?
Florida cobra un documentary stamp tax sobre el pagaré de $0.35 por cada $100 del préstamo, y un impuesto intangible no recurrente de 2 milésimas (0.2%) sobre la hipoteca. Por costumbre los paga el comprador. Confirma las tasas vigentes con el Departamento de Ingresos de Florida.
¿Cuándo sabré mis costos de cierre finales?
El prestamista te envía un Loan Estimate dentro de los tres días hábiles después de tu solicitud, y debes recibir el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre. El Closing Disclosure muestra las cifras finales, y el estado de cierre de la compañía de título confirma el monto que debes llevar.
¿Tienes una pregunta sobre tu caso?
Te respondo personalmente, en español o inglés, normalmente el mismo día.
Fuentes
Esta guía es información general, no asesoría legal ni fiscal. Las leyes y cifras cambian; confirma los detalles de tu caso con un profesional.